Après un décès, la maison du défunt doit souvent être vidée : pour la vendre, pour la restituer au propriétaire ou simplement pour la remettre en ordre. Se posent alors des questions très concrètes. Qui paie le débarras ? Faut-il partager la facture entre frères et sœurs ? Ces frais peuvent-ils être déduits des droits de succession ? Ce guide fait le point sur ce qui est établi, ce qui relève de l’accord entre héritiers, et ce qu’il faut absolument vérifier auprès de votre notaire.
Qui paie le débarras d’une maison dans une succession ?
En principe, ce sont les héritiers qui acceptent la succession qui supportent les frais de débarras, en proportion de leurs droits dans la succession, sauf s’ils conviennent d’une autre répartition. Ces frais sont souvent payés à partir des fonds de la succession lorsque c’est possible.
Dans la pratique, plusieurs situations se présentent :
- Un héritier avance les frais : il conserve la facture pour être remboursé lors de la liquidation de la succession ou du partage.
- Les héritiers paient ensemble : chacun verse sa part selon ses droits, ou selon un accord écrit entre eux.
- Les frais sont payés après le déblocage des comptes : le notaire peut indiquer les conditions dans lesquelles certains frais peuvent être réglés au départ des avoirs du défunt.
- La maison est vendue « en l’état » : le débarras est alors parfois laissé à l’acheteur, ce qui se négocie dans le prix et doit être précisé dans le compromis.
Un point d’attention important : selon notaire.be, même le simple paiement d’une facture peut être considéré comme une acceptation tacite de la succession. Si vous hésitez à accepter ou envisagez de renoncer, consultez le notaire avant de commander et de payer un débarras.
Que se passe-t-il si un héritier renonce à la succession ?
Un héritier qui renonce à la succession n’en reçoit rien et ne supporte pas, en principe, les frais liés aux biens du défunt. Les frais reviennent alors aux héritiers qui acceptent.
Si tous les héritiers renoncent et qu’il n’y a pas de testament, la succession peut être déclarée vacante ; notaire.be précise qu’un curateur désigné par le tribunal se charge alors notamment de la déclaration de succession. C’est lui qui gère les biens, y compris le contenu du logement. Avant toute renonciation, demandez au notaire ce que vous pouvez faire ou non avec les biens du défunt.
Comment répartir équitablement les frais entre héritiers ?
La méthode la plus sûre consiste à fixer par écrit, avant l’intervention, qui commande le débarras, qui paie et comment les frais seront imputés dans le partage. Un simple accord signé ou un échange de courriels évite bien des malentendus.
- Faites l’inventaire du logement avec photos et partagez-le avec tous les héritiers.
- Laissez chacun choisir les souvenirs qu’il souhaite garder, en notant la valeur des objets importants.
- Demandez une proposition écrite de débarras précisant le mode de paiement.
- Désignez un héritier référent qui signe la proposition au nom de tous et suit l’intervention.
- Transmettez la facture ou la proposition au notaire, pour qu’elle soit prise en compte lors de la liquidation.
Si les héritiers ne s’entendent pas, le notaire peut jouer un rôle de médiateur. Notre guide vider une maison après un décès : les démarches détaille l’ordre des étapes.
Quels frais sont déductibles du passif de la succession ?
Selon notaire.be, le passif de la succession comprend les dettes du défunt et les frais funéraires, par exemple les emprunts, les loyers impayés et les frais d’enterrement. Les droits de succession se calculent sur l’actif net, c’est-à-dire l’actif diminué de ce passif.
| Élément | Statut selon les sources officielles consultées |
|---|---|
| Dettes existant au décès (emprunts, loyers impayés, factures) | Passif déductible (notaire.be) |
| Frais funéraires | Passif déductible (notaire.be) ; conservez la facture des pompes funèbres |
| Flandre : dettes et frais funéraires | Choix entre forfaits indexés et frais réels justifiés ; les dettes immobilières peuvent toujours être déclarées (vlaanderen.be) |
| Wallonie : réforme votée | Des forfaits pour les dettes et frais funéraires sont prévus pour les décès à partir de 2028, selon notaire.be ; texte susceptible d’évoluer |
| Frais de débarras après le décès | Aucune règle officielle trouvée les rendant déductibles : à vérifier avec le notaire |
Sources : notaire.be, « La déclaration de succession » ; vlaanderen.be, base de calcul de l’erfbelasting ; notaire.be, réforme wallonne 2028.
Les frais de débarras sont-ils déductibles des droits de succession ?
Nous n’avons trouvé aucune source officielle établissant que les frais de débarras sont déductibles des droits de succession, dans aucune des trois Régions. Ce sont des frais engagés après le décès par les héritiers, et non des dettes du défunt : ne comptez donc pas sur une déduction sans l’avis de votre notaire.
Les sources officielles consultées décrivent le passif comme les dettes du défunt et les frais funéraires. Les frais de débarras, eux, naissent après le décès, à l’initiative des héritiers. Il est donc prudent de considérer qu’ils ne sont pas déductibles, sauf confirmation contraire de votre notaire au vu de votre situation (Région compétente, nature exacte des frais, date du décès).
Deux situations méritent d’être signalées au notaire :
- une facture de débarras commandée par le défunt lui-même de son vivant, par exemple avant son entrée en maison de repos, et restée impayée au jour du décès : il s’agit alors d’une dette existant au décès ;
- les frais liés au logement loué (loyers ou indemnités dues au bailleur) : les loyers impayés au décès font partie du passif selon notaire.be ; pour la suite, demandez conseil.
Les frais de débarras peuvent en revanche être pris en compte entre héritiers, dans les comptes de la liquidation, indépendamment de la question fiscale. Autrement dit, même s’ils ne réduisent pas les droits de succession, ils peuvent être remboursés à l’héritier qui les a avancés, ou déduits du produit de la vente de la maison avant le partage du solde. C’est un point à régler avec le notaire au moment de la liquidation, factures à l’appui.
Que se passe-t-il si le défunt était locataire ?
Lorsque le défunt était locataire, le logement doit être vidé dans un délai encadré par la législation régionale sur le bail. En Wallonie, la brochure officielle sur le bail d’habitation indique que le bail est résilié de plein droit trois mois après le décès du preneur, sans préavis ni indemnité.
Selon cette même brochure wallonne, si le logement est toujours meublé à l’expiration de ce délai, le bailleur peut, après inventaire par un huissier de justice, disposer des biens du défunt en personne prudente et raisonnable, aux frais des ayants droit. Mieux vaut donc organiser le débarras à temps. À Bruxelles et en Flandre, les règles sont propres à chaque Région : renseignez-vous auprès du bailleur et du notaire. Notre guide vider un appartement en fin de bail détaille l’état des lieux de sortie et la garantie locative.
Comment réduire, voire annuler, les frais de débarras d’une succession ?
Le moyen le plus efficace est de faire évaluer le contenu du logement : la valeur des meubles et objets peut couvrir le coût du débarras, voire le dépasser. C’est le principe de nos 3 modes de paiement.
- « Nous vous payons » : la valeur des objets revendables dépasse le coût du débarras ; nous les rachetons et versons la différence, qui revient à la succession.
- « Gratuit » : la valeur des objets couvre le coût du débarras ; les héritiers ne paient rien.
- « Vous payez » : peu ou pas d’objets de valeur ; un prix fixe tout compris, TVA comprise, annoncé après la visite gratuite.
Lorsque des objets sont rachetés, signalez-le à votre notaire : la somme reçue et la valeur des biens concernés font partie des éléments de la succession, et il vous dira comment en tenir compte. Une proposition écrite détaillée facilite ces échanges. En savoir plus sur notre rachat de meubles et valeur déduite et sur nos modes de paiement.
Quels documents garder pour le notaire et les héritiers ?
Conservez la proposition écrite de débarras, la facture éventuelle, la preuve de paiement et l’inventaire photographique du logement. Ces pièces permettent de justifier les frais et d’imputer correctement chaque montant lors du partage.
- l’inventaire avec photos réalisé avant le débarras ;
- la proposition écrite précisant le mode de paiement retenu ;
- la facture ou le document de rachat ;
- la preuve de paiement ou de versement ;
- l’accord écrit entre héritiers sur la commande du débarras.
Débarras de Belgique intervient pour des successions, en lien avec les familles et les notaires, et peut remettre les clés à l’étude ou à l’agence. Découvrez notre service de débarras après décès. Pour connaître le mode applicable à la maison de votre proche, demandez votre devis gratuit : visite ou photos, proposition écrite, avec l’un de nos 3 modes de paiement, « Nous vous payons », « Gratuit » ou « Vous payez ».
